Durmadan Yükselen Bir Kavram: Esnek Çalışma (Flexible Working)

flexible

Tom Sleigh tarafından yazılmıştır.

Esnek çalışma alanı kavramı, EMEA genelinde artan popülaritesinden de yararlanarak Avrupa pazarında yayılıyor. Ancak, bölgedeki şehirlerde 6.000'den fazla sağlayıcı ile pazar büyük oranda parçalanmış durumda. IWG; EMEA, Afrika ve Kuzey Amerika'da dünya lideri olmayı sürdürürken; WeWork ise Asya Pasifik ve Latin Amerika'daki en hızlı büyüyen yatırımcı haline geldi. WeWork dört yıldan kısa bir süre içerisinde Avrupa genelinde yaklaşık 600.000m² ofis alanını bünyesine kattı ve Avrupa, Ortadoğu ve Kuzey Afrika’daki genişlemelerini henüz bitirmediler. WeWork firmasının coğrafi olarak kapsadığı alan IWG kadar geniş olmasa da etkisi oldukça büyük ve markanın varlığı sektör açısından daha fazla bilinirlik yaratıyor.

Hizmet sağlayıcılı ofislerde yaşanan bu hızlı büyümenin devam edeceği öngörülüyor. Ancak, arz seviyeleri şehirler arasında büyük farklılıklar gösteriyor. Esnek çalışmaya ayrılmış alanlar artıyor olsa da bu alanlar hala şehirlerdeki toplam ofis stokunun çok küçük bir kısmını oluşturuyorlar. 2018 yıl sonu itibariyle, araştırmaya dahil edilen 22 büyük Avrupa kenti genelinde esnek çalışma alanları toplam ofis alanının %1,5'ini oluştururken en yüksek oranlar Londra ve Amsterdam'da %5 olarak kaydedildi.

Londra ve Paris gelişmiş pazara sahip iki şehir olmakla birlikte geçtiğimiz yıl boyunca birçok operatörün bu şehirlerde varlıklarını güçlendirdiğini görüyoruz. Her iki şehirde de piyasanın hakimiyeti az sayıda operatörde bulunurken piyasada çok önemli role sahip olan ve kiralama işlemlerinin %60'ından fazlasını yapan yerli oyuncular yer alıyor. Piyasanın çok daha fazla uluslararası hale gelmiş olduğu Berlin'de küresel operatörler ofis alanının %40'ından fazlasını işletiyor. Milano'da ise bunun tersi bir durum var; esnek ofis alanının %40'ından fazlasını İtalyan operatörler işletiyor.

Sektör geliştikçe ve olgunlaştıkça operatörler ürünlerini artan talep doğrultusunda geliştiriyorlar. Genişleyen pazara uyacak şekilde yeni stiller, boyutlar ve esnek çözüm türleri geliştiriliyor. Leo Pazarlama Müdürü Sally Carter, hizmet sağlayıcılı ofisleri seçen işletme türlerinin ve boyutlarının 10 masadan 25-50 masaya kadar genişlediğini vurguluyor ve “Bu trend sunduğumuz ofis stili ve boyutu açısından portföyümüzün çeşitliliğini etkiliyor” diyor.

Kullanıcı gereksinimlerindeki değişimin farkında olan BeSPOKE gibi diğer sağlayıcılar da kişiye özgü talepleri karşılamak için portföylerini esnek şartlar çerçevesinde geliştiriyor. Genel Müdür Jonathan Weinbrenn hem mal sahibi hem de kiracı tarafından kullanılan binalar için “Kaç mülk sahibinin bizimle daha fazla ortaklık kurmaya ya da daha yakın çalışmaya istekli olduklarını görmek cesaret verici.” diyor.

 flex 1

 

 

 

 

 

Bu nedenle, mülk sahiplerinin harekete geçmenin yollarını araması şaşırtıcı değil. Londra'da, L&G’nin kendi markası olan Capsule ve British Land’in kendi markası Storey gibi firmalar da ortaya çıktı. Yerleşik mülk sahipleri tekliflerini daha kiracı odaklı olacak şekilde uyarlayarak daha fazla servis odaklı ofis alanı sunuyorlar. Mülk sahiplerinin birçoğu, kurulmuş ve başarılı olmuş ofis operatörleri ile ortaklık fırsatları arıyor. Mülklere ek servis olanakları sağlayarak kiracı deneyimini geliştirmek, bu yeni girişimlerin anahtar özelliğini oluşturuyor. Gelişmiş olanakların sunulduğu bu alanlar büyük şirketleri, sadece yeni pazarlara girmenin ya da saha dışı bir proje ekibine yer sağlamanın aracı olarak kullanmalarının da ötesinde esnek çalışma alanını nasıl kullanacaklarıyla ilgili karar vermeleri konusunda teşvik edecektir. 

Çok uluslu şirketlerin portföylerine esneklik katma konusunda ilgileri artıyor. Değişen çalışma ortamının arka planında, iki alternatif kiralama modelinin popülerliği artıyor. Çalışma yöntemleri daha dijital ve mobil hale geldikçe, kiralama muhasebesi değişikliklerinin de etkisi ve esnekliğe duyulan ihtiyacın artmasına karşılık olarak “esnek ve temel (flex and core)” ve “şehir kampüsü (city campus)” modellerinin daha sık kullanıldığını görüyoruz. Bu binaların hepsinin daha donatı alanları sağlaması konusunda değişen yasal düzenlemelerle birlikte; esnek çalışma alanları, uzun vadede çok uluslu şirketler için daha çekici hale gelecektir. Bu yeni çalışma biçimine ayak uydurmak için mülk sahiplerinin anlayışı belirgin bir şekilde değiştiği için; mülk sahipleri ile esnek operatörler arasında yapılan işletme anlaşması veya sabit kira ve ciro kira anlaşması gibi anlaşmalarla EMEA genelinde ortaklık yapısının geniş bir yelpazede çeşitlendiğini görüyoruz. WeWork'un İşlemler Müdürü Mary Finnigan, “Gelir paylaşımı ve işletme anlaşmaları yoluyla bizimle ortaklık kurmak isteyen yerel ve global düzeyde mülk sahiplerinin bize olan ilgisi artıyor – mülk sahipleri tarafından binaların işletilmesinde bizim kendi sınıfımızın en iyisi olduğumuz yönünde genel bir kabul oluşmuş durumda” diyor. Mülk sahibi şirketler de esnek operatörlerle ortaklık kurmanın değerinin farkına varmaya başlıyor.

flex 2 Sektör geçen yıl Regus’un Basepoint Business Centres’i 100 milyon Sterlinlik bir bedelle satın alması ve London Executive Offices (LEO) firmasının 475 milyon Sterlin bedelle Asya yatırımcılarına satılması gibi büyük işlemlere sahne oldu. Yeni esnek ofis operatörleri içinde yeterli gayrimenkul bilgi birikimine, hizmet kalitesine ve rekabet edebilmek ve varlıklarını sürdürebilmek için ölçek ekonomisine sahip olmayanlardan önümüzdeki 12 ay boyunca daha fazla değişiklik bekleyebiliriz - Avrupa genelinde çeşitli operatörler piyasa olgunlaştıkça gelecekteki satış ve M&A (birleşme ve satın alma) işlemleri için piyasanın gerektirdiği gibi kesin bir amaca sahip olmayı öneriyor. Ekonomik büyüme oranları küresel olarak düşerken ve işgücü havuzu daralmaya devam ederken, piyasalarda sonradan gerçekleşecek herhangi bir daralmanın birçok yeni esnek ofis firması için ilk kez olacak şekilde esnek ofis piyasasını da test etmesi muhtemel. Esnek çalışma alanı operatörlerinin sağladığı daha kısa dönemli ve kişiye özel kiralama seçeneklerinin eski ekonomik döngülerdeki dipleri (ve tepeleri) oldukça güçlü bir şekilde yumuşatma şansı var. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Sektörün en büyük iki oyuncusu olan küresel dev IWG ve sektörün yükseleni WeWork, bu genişleyen pazardaki arzın sadece %20'sini oluşturuyor. Kullanıcılara yönelik artan seçenek çeşitliliği, mülk sahibi önderliğinde pazara sokulacak mülklerde artış ve yakın gelecekte M&A faaliyetlerinin artma potansiyeli konusunda halen pazardaki oyuncular için oldukça fazla bir hareket alanı bulunuyor.


EMEA esnek çalışma alanı pazarına ayrıntılı bir bakış için en son raporumuza bir göz atın.
 

Aşağıdaki linkten yazının orijinaline ulaşabilirsiniz:

http://www.colliers.com/en-gb/-/media/files/EMEA/emea/18039-flexible-workspace.pdf