İstanbul’a gelen ziyaretçilerin değişen profilleri ve beklentileri, yeni bir konaklama konseptine olan talebi arttırdı: “Serviced Apartments”.

Günümüzde küresel ekonomi geliştikçe şehirler ve ülkeler arası iş ya da turizm amaçlı seyahatler de artıyor.
Dünya üzerinde artan yolculuk sayısı ve geceleme uzunlukları, konaklama sektörüne yönelik talepleri de
çeşitlendirmeye başladı. Son yıllarda özellikle metropollerde, değişen beklentilerle beraber ana mesajı “ev konforunda
konaklama” imkanı sağlamak olan ve kişi başı ödenen oda fiyatları otellere kıyasla daha düşük olan
“Serviced Apartments” gibi konaklama alternatiflerine talep artmaya başladı. Mutfaklı ve mobilyalı dairelerde
uzun dönem konaklama imkanı sunan ve konaklayanlara kısıtlı hizmetler sağlayan “Serviced Apartments” konsepti;
konut ve otel kullanımlarının karması olarak değerlendirilebilir.

Bu konaklama türünün standart otel işletmelerinden farklarını ve ziyaretçiler tarafından tercih edilme sebeplerini
aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
• Otellere göre ünite alanı daha büyüktür.
• İhtiyaca göre: 1 veya daha fazla odalı olmak üzere farklı alternatifleri bulunmaktadır.
• Ünite içerisinde uyuma alanı ile diğer (oturma alanı, çalışma alanı, yeme-içme alanı) alanlar birbirin
den ayrıdır.
• Üniteler içerisinde tam donanımlı mutfak bulunur. Böylece yemek pişirme olanağı sağlar.
• Ev konforunda yaşam alanı sunar.
• Yatak odasından ayrı olan oturma odasında misafir ağırlamaya imkan verir.

“Serviced Apartments” şehirlerdeki turist karakteristiğinden etkilenerek ziyaretçi beklentilerini karşılamak
amacıyla ortaya çıkmış bir konaklama konseptidir. İstanbul’da “Serviced Apartments” konseptine talep gösteren
kitleye bakıldığında;
• Son 5 yılda hızla artan Körfez ülkelerinden tatile gelen kalabalık aileler, özellikle otel odasından daha
geniş olması ve mutfak bulundurması sebebiyle bu konaklama türüne yüksek talep gösteren grubu oluşturuyor.
• Öte yandan; İstanbul, ülkenin finans ve ticaret merkezi olması sebebiyle kurumsal ziyaretçiler tarafından
yoğun olarak ziyaret ediliyor. Bu sebeple, iş seyahati amacıyla gelenler ile uluslararası şirketlerde çalışıp
Istanbul’a yerleşen yabancılar (expat) diğer önemli kitleyi oluşturuyor.

Kullanıcıların taleplerine paralel olarak yatırımcılar tarafından geliştirilmesi artmaya başlamış olan “Serviced
Apartments” standart otel işletmelerine göre daha yüksek “Brüt İşletme Karı” (GOP) ve “Net İşletme Karı” üretir.
Bunun sebepleri, standart otellere göre;
• Daha uzun geceleme sayısına sahip olması,
• Daha yüksek doluluğa sahip olması,
• Benzer standartta otellere kıyasla kişi başı ödenen oda fiyatlarının daha ucuz olması,
• Doluluğa bağlı olarak daha yüksek oda başına gelire (RevPAR) sahip olması,
• Daha az personelle çalışıyor olması,
• Sağladığı kısıtlı hizmet sebebiyle daha düşük işletme giderine katlanıyor olması,
olarak sıralanabilir.

Istanbul’da hali hazırda işletilmekte olan ya da inşaatı devam eden uluslararası “Serviced Apartments” markaları;
Swissotel Residences, Hawthorn Suites by Wyndham, Ascott (Citadines ve Somerset), Retaj Hotels (Retaj
Suites), Rotana, Radisson Blu Residence, Fraser Place ve Fairmont markaları olarak göze çarpıyor.
Istanbul’daki “Serviced Apartments” ünitelerinde konaklama yapanların %80 gibi önemli bir çoğunluğunu
yabancılar oluşturuyor. Konaklamaların yaklaşık %75’i turistik ziyaret amacıyla gelenler, %25’i ise iş amaçlı
seyahat eden kurumsal ziyaretçilerden oluşuyor.

Bu konsepte talebin büyük kısmını oluşturan Körfez ülkeleri vatandaşlarının son 5 yıl içerisindeki ziyaretçi artışı
dikkate alındığında “Serviced Apartments” cazibesinin ve buna bağlı olarak Istanbul pazarının bu konsept için
yatırım potansiyelinin arttığını söyleyebiliriz.

Ceren Egeli MRICS
Yardımcı Direktör
Colliers Istanbul Office